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围观邻市拍地有感:原来宜宾还是如此“另类”!

更新时间:2017-11-29  

前两天,乐山和南充相继拍地,爆点连连。

    22日,乐山一举拍出4宗土地,总成交价达到15.87亿元。

    23日,南充拍卖7宗土地,总成交价达19.51亿元。

    本是邻市拍地,宜宾围观围观即可,但其实有诸多相似之处。在说之前,我们先回望一下这些拍地细节吧。

    乐山:拍地4宗,都由本地拿下

    22日,乐山拍地。三江房产网群里有当地房产网站为我们做了直播,现场很闹热,据说是今年乐山的拍地盛会。

    第一宗就拍出了楼面价3100+的价格,因此大家的情绪一下子就被调动起来了!

    里面有一个小细节值得玩味。当时大家都认为第一块地是由富力拿下(多嘴介绍一句,富力是2016年房产销售前20,房企“华南五虎”之一),后面则由乐山领地拿下。最终却是一个“乌龙”,因为第一宗实际上是由乐山子然地产拿下的。

    这个场景,让我联想到了2月28日宜宾的拍地,当时也是出让4宗地块,不乏高价地块。当时包括恒大、金科等大型房企都持牌入场,也是铩羽而归。如此看来,颇多相似只能证明:三线城市,大开发商想要进入,也是有高壁垒的。

    南充:引金科、蓝光,楼面价破4!

    而南充的拍卖则直接得多,7宗地全部出让,其中一宗地楼面价为4181元/㎡,这个价格已经超过了宜宾的最高楼面地价(备注:南部新区BQ11-04,楼面地价4056元/㎡)了。当然,大家都知道南充的房价当然是比不过宜宾的,摊手。

    另一个亮点就更加明显了,蓝光、金科都来了。其中蓝光拿下108亩地块,而里面为“江龙”的房企,实际上是金科的马甲,也拿下了2宗小地,合计44亩。

    大型开发商通过正常拍卖拿下居住用地,严格来说,在宜宾还基本没有。可能有人会说,那万达、华侨城不算吗?小编还是解释一下:如果抛开对地块指标和拿地人要求的限制,各位认为这两个大型开发商进入宜宾的机会有多大呢?实际上,参考2月28日拍地和临港285亩地块的拍卖,就很明显了……

    宜宾:一招制敌,下文如何?

    说了其他城市的拍地,其实想要说明一个现状:如乐山一般,大型开发商进入地级市市场其实并不容易,再如南充一般,地级市市场拍高价地也并非“宜宾”专有,大型开发商进入的决心,非同寻常。

    回顾今年宜宾土拍,其实体现的是这两点的一个演变过程,从高价地本地房企,到低价地大型房企,宜宾只用了一招:设门槛,不能满足招商条件的,一律不能参与拍卖。但这个方式,只能适用于特别大的开发商,而且从前期的经验来看,谈判的时间所需较长,而且“壁垒高”。不说三江口谈了10年了,就说万达地块也是前前后后纠缠了3年以上。

    无独有偶的是,在最新的215亿招商的报告中,宜宾国际会议中心的签约对象也十分明显了:四川铁投。签约金额也达到了20个亿,不出意外的话,接下来就是铁投拿下土地,进行相关开发的消息了。

    也就是说,这样的土拍模式其实是在延续的,而且越来越不神秘了。

    宜宾主城,即将开启地产大亨模式。

    这,不是演习!

    另类:招商+拍卖,大开发商入宜后谁能“如意”?

    大型开发商进入宜宾,这话题其实从年初我们就在谈论了,从其他城市的情况来看,宜宾不是“特别的那一个”。但也有些不一样,比如宜宾现在已经拿出了“先招商后拍卖”的方式,这点倒是没听说其他地级市也有这样的“创新”。

    招商+拍卖,这模式对宜宾土地市场带来几个不同,这个不同既区别于以往的宜宾,也区别于其他地级市。

    第一,出让地块面积较大,动辄200+亩,比如三江口的276亩;其次,大型开发商议价能力强,因此大多为底价成交,比如华侨城,再比如万科;最后,商业出让比重增大,且有“先建商业”、“自持比例”等要求。这点,三江口和万达地块都能满足。

    这几个特点,带来了几个比较明显的改变:首先,宜宾似乎告别了以往“挤牙膏”式的供地方法,今年也破天荒的提前完成商住用地的供地计划,可谓十分难得。再则,土地供应量增多,部分地价下降。最后,这“部分”地价更多的是商业属性,可以说“低价地也是有代价的”,至少目前来看“自持”就是一个老大难。

    那么问题来了,接下来的房价是否会有一个下降呢?

    按道理说:地价降了、土地供应也多了,那房价自然也该降一降了。但目前来看,似乎这只是理论上的。首先就目前来看,无论是决策层还是市场反应,“走稳”已成关键词。(PS:看决策层咋规划明年房价的,请戳:从供地、定价入手!宜宾楼市4大政策走向定了?)其次,今年下半年出让地块的住宅部分,啥时候能推出,尚未可知,因此地价能否影响房价,还需要一个缓冲期。最后,目前大型开发商拿下的地块都以商业居多,暂时对住宅土地成本并未有一个明显的冲击。再加上必须先修商业的要求,更是延长了这部分品牌开发商住宅进入市场的时间。

    所以,还是保持观望吧!

    但有一点比较明显的是,区县的房价涨了。其中比较明显的是南溪,动辄上涨几大百,搞的网友都在市长与网民信箱“吐槽”了,扎心……

    写在最后:

    实际上,最近的成都房产圈有一个比较明显的特点就是:策划们都在疯狂寻找地级市的资料,其中宜宾、达州、西昌都是热点城市。可以透露的是,包括华润、蓝光、金科等大型开发商都在做宜宾的市场报告。

    观察周边地级市的土地拍卖,不难发现宜宾这样的土拍模式也是比较“另类”的。但另类不代表一定好或者一定不好,现在只能坐观成效。尤其是房价会否偏移,也是“一千个哈姆雷特”。但个人觉得有一点是非常不错的:基建打造好了,房价涨不涨都是宜宾人自己的。

    (来源:三江房产网)

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